La vente en viager est une forme de vente immobilière permettant au propriétaire de vendre son bien tout en bénéficiant d’un revenu tous les mois jusqu’à son décès ainsi qu’une jouissance du bien. Le vendeur doit être généralement une personne âgée. Mais quels sont les risques en achetant en viager ? Le point.

Acheter en viager : le principe

 

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Pour la vente en viager, il existe deux acteurs principaux :

  • Le crédirentier ou le vendeur.
  • Le débirentier ou l’acheteur.

En principe, pour acheter en viager :

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  • Le vendeur perçoit un capital nommé bouquet.
  • Le vendeur verse une rente à vie par l’acheteur.

Grâce à ce mécanisme, le vendeur profite de :

  • Un revenu régulier.
  • Une jouissance possible du bien.

Pour rappel, il existe deux types de viagers :

  • Le viager libre.
  • Le viager occupé.

Le viager libre permet au vendeur de ne pas occuper le bien. Là où le viager occupé bénéficie d’un droit d’usage d’habitation ou un droit d’usufruit. Renseignez-vous bien sur les règles des viagers en vigueurs.

Quant à l’acheteur, il pourra alors échelonner le frais d’acquisition du bien. Outre cela, l’acheteur pourra profiter d’autres avantages :

  • Aucune avance des fonds.
  • L’absence d’emprunt.
  • Le prix de revient dépend grandement de la durée de vie du crédirentier.

Acheter en viager : un seul aléa à prévoir

Même si l’achat en viager parait intéressant, il existe tout de même des risques à considérer. Ce type de contrat est un peu aléatoire et cela concerne généralement la durée de vie du propriétaire. Cette condition essentielle détermine :

  • La durée de la rente.
  • Le prix de revient total de l’opération.

De ce fait, si le crédirentier vit plus longtemps, le débirentier perdra du profit. C’est le principal risque d’un achat en viager. Il n’y a donc aucune garantie sur le fait que l’espérance de vie du vendeur est courte ou longue. Tout va dépendre de :

  • Son âge.
  • Son état de santé.

On peut alors considérer ce type de vente comme un pari sur l’avenir. Soit on est gagnant soit on est perdant.

Acheter en viager : les risques au niveau du prix réel

Il y a aussi des risques au niveau du prix réel. En effet, il n’existe pas de calcul spécifique sur le montant de la rente. Mais ce montant doit tout de même correspondre à la valeur réelle du logement. On doit fixer le montant de la rente viagère en prenant en compte :

  • La valeur du bien.
  • Le taux de rendement.
  • L’existence du bouquet et son montant.
  • L’espérance de vie.
  • L’éventuelle clause de réversibilité.
  • La modalité de jouissance du bien.

Lorsqu’on souhaite se lancer dans cette opération, il est indispensable de consulter un professionnel. Bien souvent :

  • Des bases de données pour connaître le montant de la rente.
  • Des tables de mortalité.

Au niveau de la fixation du prix de vente, le risque est aussi envisageable. S’il s’agit d’une rente viagère, il faut alors se méfier du prix de vente pour éviter une surestimation de la valeur du bien.

Acheter en viager : faire appel à un professionnel

Pour réduire les risques lors de l’achat en viager, il faut consulter un professionnel, un notaire, un courtier ou bien, une agence immobilière. Un professionnel sait mieux que quiconque les risques et les avantages d’un achat en viager. Il pourra alors accompagner l’acheteur dans :

  • Le calcul de la rente et du prix de vente du bien.
  • L’estimation de la durée de vie du vendeur.
  • L’estimation de la valeur du bien.
  • Le choix du type de viager le plus adapté à sa situation.

Bref, acheter en viager présente des avantages mais aussi des risques pour l’acquéreur si l’espérance de vie du vendeur est beaucoup plus longue.